O que é?

É um contrato bilateral celebrado pelo locador e pelo locatário, sendo que o locador é aquele que aluga o imóvel para outra pessoa, e o locatário se refere ao indivíduo que recebe o imóvel locado. Em tal contrato, o locador cede o uso do imóvel ao locatário mediante a contraprestação de quantia mensal previamente acordada, o aluguel.

O direito de preferência

O contrato de locação também pode dar ensejo à averbação do direito de preferência (artigo nº 167, II, 16 da Lei 6.015/73). Tal direito se refere à preferência de aquisição pelo locatário, isto é, tal direito consiste na garantia do locatário de ser notificado pelo locador no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel locado, oportunidade em que o locatário terá preferência para adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiros (artigo 27 da Lei nº 8.245/91).

O referido direito de preferência é decorrente de lei, ou seja, independe de cláusula expressa no contrato.

Das garantias

Por diversas vezes, o locatário não cumpre com as obrigações decorrentes do contrato de locação firmado, notadamente aquelas obrigações relativas ao pagamento dos valores devidos, causando assim prejuízos ao locador. Diante de tal situação, como forma de assegurar os direitos do locador, a lei estabelece que, ao celebrarem o contrato, as partes podem estabelecer uma garantia, caso as obrigações venham a ser descumpridas pelo locatário (artigo 37 da Lei nº 8.245/91).

As modalidades de garantias estabelecidas pela lei são: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Trataremos aqui da fiança e da caução, uma vez que são as modalidades de garantias mais utilizadas.

O instituto da fiança (artigos 818 a 839 do Código Civil) trata de garantia pessoal prestada no contrato celebrado, no qual determinada pessoa (fiador) presta garantia ao credor (no caso da locação, o locador), obrigando-se a cumprir a obrigação assumida pelo devedor (no caso, o locatário) na hipótese de o locatário não fazê-lo. Todavia, a fiança por se tratar de garantia pessoal, não possui ingresso no registro imobiliário, uma vez que não há previsão legal para tal ato. Em contrapartida, a caução locatícia é uma garantia sobre determinado bem, que pode ser móvel ou imóvel.

A caução que recai sobre bens móveis deve ser objeto de registro no Cartório de Títulos e Documentos, e, quando ela recair sobre bem imóvel, deverá ser averbada à na matrícula do respectivo imóvel dado em caução. Desta forma, o imóvel sobre o qual recai a caução passa a ser o imóvel caucionado e os seus proprietários, os caucionantes da locação. Importante ressaltar que os bens oferecidos em garantia podem pertencer ao próprio locatário ou a terceiros.

Tal averbação na matrícula do imóvel caucionado não tem o condão de tornar o imóvel indisponível, ou seja, não tem o poder de impedir sua venda. Todavia, garante a publicidade ao ato, uma vez que qualquer pessoa interessada poderá ter acesso a tal informação.

ATENÇÃO: Importante destacar que, apesar de a lei prever diversas modalidades de garantias no contrato de locação, as partes contratantes apenas podem eleger uma delas, uma vez que a escolha de dupla garantia gera a nulidade do contrato. 

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